Am 18. Dezember 2020 ist das Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht beschlossen worden.
Im § 7 zu Art. 240 EGBGB heißt es:
(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.
(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.
Das Gesetz beinhaltet demnach Regelungen zugunsten derjenigen, die für ihren Betrieb Grundstücke oder Geschäftsräume gemietet oder gepachtet haben und die diese aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzen können. Daraus ist im Umkehrschluss auch zu folgen, dass er keine Anwendung auf privat genutzte Wohnräume findet!
Rechtsfolgen
1. Klarstellung bei der Anwendbarkeit
Zum einen wird klargestellt, dass die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in der besonderen Situation der COVID-19-Pandemie grundsätzlich anwendbar sind. Diese Regelung stärkt die Verhandlungsposition insbesondere der Gewerbemieterinnen und -mieter und appelliert damit zugleich an die Verhandlungsbereitschaft der Vertragsparteien.
Allerdings ist die Vermutung widerleglich, zum Beispiel in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in dem eine pandemieartige Ausbreitung des Coronavirus SARS-CoV-2 in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war.
2. Beschleunigung im Falle eines gerichtlichen Verfahrens
Zum anderen wird für Fälle, in denen eine gerichtliche Entscheidung erforderlich ist, eine begleitende verfahrensrechtliche Regelung zur Beschleunigung der gerichtlichen Verfahren getroffen, damit schneller Rechtssicherheit erreicht werden kann.
Die Regelungen gelten entsprechend für Pachtverhältnisse.
Was heißt das jetzt für Studio-Inhaber?
Nun, es folgt daraus nicht, dass man keine Miete mehr zu zahlen hat! Die Zahlungspflicht besteht grundsätzlich auch weiterhin. Vielmehr kann man einen Anspruch auf Vertragsänderung beim Vermieter geltend machen und hat als Argumentationsstütze den § 7 zu Art. 240 EGBGB.
Etwas anderes kann sich aber aus der Vertragslage ergeben, z.B. bei einem angegeben Mietzweck, also wenn z.B. ausdrücklich die Räumlichkeiten zur Ausübung des Tätowierens vermietet worden sind. In dem Fall kann man zu einer abweichenden juristischen Lösung kommen.
Was raten wir?
Wir würden anraten, sich mit dem Vermieter ins Benehmen zu setzen, die Änderung des Art. 240 EGBGB zu nennen und nach einer für beide Seiten befriedigenden Lösung zu suchen.
Quellenangaben:
